5%-os lakásáfa családi házra 2026. december 31-ig - mit tegyél, hogy még kihasználd?

5%-os lakásáfa családi házra 2026. december 31-ig – mit tegyél, hogy még kihasználd? - A cikk végén egy titkos tipp

Ha családi ház építése előtt állsz, vagy éppen a tervezés kellős közepén tartasz, az egyik legfontosabb pénzügyi kérdés az, hogy ki tudod-e még használni a kedvezményes, 5 százalékos lakásáfát. A jelenleg hatályos szabályok szerint erre 2026. december 31-ig van lehetőség, és bár több szó esett arról, hogy a kormány újabb két évvel meghosszabbítaná a kedvezményt, 2026 októberéig ezt a törvényjavaslatot még nem fogadták el. Praktikus tanács: amíg nincs elfogadott hosszabbítás, úgy tervezz, hogy a jelenlegi határidő az irányadó.

Ebben a cikkben pontosan átvesszük, mit jelent a kedvezményes lakásáfa, mennyit spórolhatsz vele, mit kell tenned a hatályos határidő előtt és mi várható 2027-től. A tét nem kevés, akár 10-15 millió forint különbség is lehet a két áfakulcs között egy új családi háznál.

Mi a lakásáfa, és miért csak 5 százalék?

Magyarországon a termékek és szolgáltatások általános áfakulcsa 27 százalék, ami elvileg az új építésű lakóingatlanok értékesítésére is vonatkozik. 2016 óta azonban az állam kedvezményes, 5 százalékos áfakulcsot alkalmaz az új építésű lakásokra és családi házakra, mert enélkül a lakáspiaci kínálat gyakorlatilag ellehetetlenülne. A kedvezmény konkrét méretkorlátokhoz kötött: lakásnál legfeljebb 150 m², családi háznál legfeljebb 300 m² hasznos alapterületig vehető igénybe.

Fontos pontosítás: a kedvezményes áfa az új ingatlan értékesítésére vonatkozik vagyis arra az esetre, amikor egy vállalkozás (építő, generálkivitelező, beruházó) értékesít neked kulcsrakész vagy félkész ingatlant. Ha magánszemélyként saját magadnak építesz úgynevezett „kalákában”, az ettől eltérő adójogi helyzet. A legtöbb családi házas megrendelő azonban generálkivitelezővel vagy fővállalkozóval dolgozik, és ebben a konstrukcióban az 5 százalékos áfa közvetlen árcsökkentést jelent.

Mi az a határidő, amire mindenki hivatkozik?

A hatályos szabályok szerint 2026. december 31-ig alkalmazható az 5 százalékos áfakulcs az új lakóingatlanok értékesítésénél. De van egy nagyon fontos, részletes szabály, ami kiterjeszti a felhasználhatóságát. Ha az építési engedély 2026. december 31-ig jogerőre emelkedik, vagy, ami családi háznál a jellemző helyzet, az egyszerű bejelentés eddig a dátumig megtörténik, akkor az ingatlan felépítése vagy értékesítése akár 2030. december 31-ig is lehetséges a kedvezményes áfával.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy nem kell idén karácsonyig kulcsrakészre elkészülnie a házadnak ahhoz, hogy még az 5 százalékos áfa lehetőségét kihasználd. Elég, ha 2026. december 31-ig megtörténik az építési engedély kiadása, vagy 300 m²-ig az egyszerű bejelentés benyújtása és annak elfogadása. Innentől még évek állnak rendelkezésedre az építkezés befejezésére és az ingatlan átadására.

Ez a részletszabály teszi igazán sürgőssé a mostani döntést. Október közepén járunk, és bár három hónap papíron soknak tűnik, a tervezés, az építész kiválasztása, a telekrendezés és a hatósági eljárás együtt ennél jóval tovább szokott tartani. Ha most kezded a folyamatot, gyorsnak kell lenned azért, hogy a bejelentés / engedély időben meglegyen.

Mennyit spórolhatsz valójában? Konkrét számokkal szemléltetjük

A 27 és az 5 százalékos áfakulcs közötti különbség a nettó bekerülési költség függvényében a következőképpen alakul egy új családi háznál:

50 millió forint nettó építési költség mellett az 5 százalékos áfával fizetendő bruttó ár 52,5 millió forint, a 27 százalékossal pedig 63,5 millió forint. Az áfakedvezményből származó megtakarítás itt 11 millió forint.

70 millió forint nettó építési költség esetén az 5 százalékos áfával 73,5 millió, a 27 százalékossal 88,9 millió a bruttó ár. A különbség 15,4 millió forint.

100 millió forint nettónál az eltérés már a 22 millió forintot is meghaladja. Ez olyan összeg, amely egy modern családi ház teljes gépészetét, a napelemes rendszert, a kertet és még a bútorzatot is lefedheti. Nem véletlen, hogy a szakma és a vevők is minden lehetséges módon igyekeznek beleférni a kedvezményes áfás időablakba.

Mit kell tenned, hogy még idén kihasználhasd?

Ha szeretnéd biztosítani, hogy a 2026. december 31-i határidőbe beleférj, az alábbi lépéseket érdemes mielőbb elkezdeni. A legfontosabb, hogy válassz megbízható generálkivitelezőt és egyeztess vele arról, mi az a határidő, ami reálisan tartható. Egy tapasztalt kivitelező pontosan tudja, mennyi idő a tervezés, az engedélyezés vagy az egyszerű bejelentés és a kivitelezés indítása.

A második lépés a telek és a tervdokumentáció rendezése. Ha már van telked, hitelesen tisztázni kell a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) foglalt beépíthetőséget, a megengedett alapterületet és a kötelező zöldfelületet. Ha még keresed a telket, érdemes olyat választani, amelyre azonnal lehet építeni, ne válassz olyat, ami művelés alól kivonandó, közműhiányos, vagy szolgalmi joggal terhelt.

A harmadik lépés az egyszerű bejelentés benyújtása (300 m² alatti családi háznál ez a gyakorlat) vagy az építési engedély kezdeményezése. A benyújtás önmagában nem elég: az eljárásnak be kell fejeződnie 2026. december 31-ig. Egy jól előkészített egyszerű bejelentés általában hetek alatt lezárható, de hiánypótlás esetén akár hónapokig is elhúzódhat.

Jön-e újabb hosszabbítás? Mire számíts 2027-től?

A kormány 2024-ben bejelentette az 5 százalékos lakásáfa kétéves meghosszabbítását 2028. december 31-ig. Tehát, ha az engedély vagy a bejelentés 2028 végéig megtörténik, az értékesítés akár 2032 végéig is lehetséges a kedvezményes áfával. Ezt a tervet a szakmai szervezetek (ÉVOSZ, MKIK) is támogatják, és a Pénzügyminisztérium is kiállt mellette.

A gond az, hogy 2026 októberében az erre vonatkozó törvényjavaslatot még nem fogadta el az Országgyűlés. Az építőiparban és a lakáspiacon emiatt bizonytalanság van. Reális forgatókönyv, hogy a hosszabbítás még idén átmegy, de amíg nincs jogszabály, nem érdemes ezzel számolni. A biztonságos stratégia tehát most is az, hogy a 2026. december 31-i határidőt tekintsd fixnek, és eszerint ütemezd az előkészítést.

Titkos tipp - vegyél telket engedélyezett tervvel 

Az 5 százalékos lakásáfa finisénél, a kedvezmény kihasználásának legegyszerűbb és leggyorsabb módja, ha találsz olyan telket a befektetésedhez, amelyre már van engedélyezett építési terv. Persze ahhoz, hogy ilyet találj kell egy kis szerencse is, mert nem jellemző, hogy egy tulajdonos telket tervvel áruljon, de érdemes böngészni az ingatlan hirdetéseket, mert rá lehet ilyenre bukkanni. És ha megvan a feltételeknek megfelelő, engedélyezett tervvel rendelkező telek, akkor az építkezést, az adásvételt és az egyszerű bejelentést követően, napokon belül el is lehet kezdeni. Ez a leggyorsabb és leghatékonyabb lépéselőny a mai ingatlanpiacon. 

Gyakran ismételt kérdések

1. Meddig érvényes jelenleg az 5%-os lakásáfa családi ház építésénél?

A hatályos jogszabályok szerint 2026. december 31-ig lehet alkalmazni az 5 százalékos áfakulcsot új lakóingatlan értékesítésekor. Ha az építési engedély vagy az egyszerű bejelentés eddig a dátumig megtörténik, az értékesítés akár 2030. december 31-ig is lehetséges a kedvezményes áfával.

2. Milyen méretű családi házra vonatkozik a kedvezményes áfa?

Új építésű családi háznál legfeljebb 300 m² hasznos alapterületig alkalmazható az 5 százalékos áfa. Új lakásnál a határ 150 m². A lakóingatlan rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségekre (garázs, műhely, üzleti célú rész) a kedvezmény nem terjed ki.

3. Mi történik, ha 2026. december 31-ig nem fejeződik be az építkezés?

Nem baj, mert a határidő az engedélyre, illetve az egyszerű bejelentésre vonatkozik, nem a kivitelezés befejezésére. Ha az engedély / bejelentés 2026 végéig megvan, a ház értékesítése 2030 végéig történhet meg az 5 százalékos áfakulccsal.

4. Visszaigényelhető az áfa, ha magánszemélyként építkezem?

A CSOK Plusz keretében meghatározott feltételek mellett az új építésű lakás vagy családi ház áfája (max. 5 millió forintig) visszaigényelhető. Fontos, hogy a visszaigénylés a vállalkozási szerződéssel épített, új ingatlanokra érvényes, és a jogosultság függ a családi helyzetedtől és a többi feltétel teljesülésétől.

5. Mi lesz, ha nem hosszabbítják meg a kedvezményt 2027-től?

Ebben az esetben a 2027. január 1-je után kiadott engedélyekre már a 27 százalékos általános áfakulcs érvényesül. 70 millió forintos nettó építési költség mellett ez a különbség akár 15 millió forinttal is drágíthatja a házad bruttó bekerülési árát.